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深度解读:为什么现在中国大多数城市房产都不值得投资?

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最佳新人论坛元老

发表于 2016-8-2 10:04:35 | 显示全部楼层 |阅读模式
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最近,尽管中国一线城市楼市调控政策收紧,但楼市热度却不见退散,反而有蔓延至更多二三线城市的迹象。其中不仅有南京、苏州、天津等沿海经济发达城市,石家庄、长沙、西安、湘潭等中西部城市也传来新房销售活跃、价格上涨的新闻。随着楼市热度的蔓延,最近这段时间也不时有各地朋友来咨询我,是否可以趁着这轮市场反弹,投资一套房子?
朋友们有这样的想法也很正常,从过往的经验看,房价一旦上涨,涨幅比工资增长快的多。如果不买房,手头的余钱和房价比起来,无形中就缩水了。那么,今天我们就来讨论一下这个很实际的问题,现在该不该买房投资?
先说下我的看法:我觉得目前中国大多数城市的房产,都不值得投资。
首先,既然是投资,不是自住,就必须要考虑将来脱手的问题。不管目前我们投资的是新房还是二手房,未来出售的时候都是作为二手房来交易的。如果这个城市的二手房市场不活跃,买房人都是买新房为主,那将来出售变现就会有很大的问题。如果我们把一个城市每年的二手房成交金额超过新房的一半,作为二手市场活跃的标准的话,符合这个标准的城市应该不超过20个。去掉“北上广深”这四个一线城市,剩下只有十几个。仅这一个标准,就能排除国内大多数城市了。
也有朋友可能会说,现在二手市场不发达,未来不一定也不发达。说不定过两年等我们出售的时候,二手市场就发展起来了,我们应该用发展的眼光看问题。这话不错,一线城市也不是生来二手市场就这么发达的。那么,决定二手市场发展的因素是哪些?从一线城市的经验看,二手市场的崛起一般需要符合这几个条件:首先是土地资源有限,新房供应量下降,买房人只能选择二手房。其次,外来人口多,租房和中低端购房需求多,使得各种品质的二手房都能找到出路。
对照这两条标准,目前中国大多数二三线城市还是不具备条件的。外来人口数量多、增长稳定的主要集中在排名前十位的城市。而除了一线以外,二三线城市普遍土地供应充足,很多开发商手里还有很多未开发的土地。关于这一点我们做过量化分析,数据统计,2009年以来,40个重点城市中历年累计居住用地出让面积(可建建筑面积)与同期新建住宅销售面积对比,结论是一线城市土地供不应求,二三线供大于求。排名越靠后的城市,土地供应越充足。
解决了投资退出问题,我们再来看一下投资周期和回报率的问题。
我把投资周期设定在1-3年。如果时间短于1年的,一般称作“炒房”。其实非专业炒家一般不容易做到短炒。市场上在售的新房绝大多数是期房。从预售到交房、拿到产证,一般要2年甚至更长时间。而按现行政策法规,没拿到产证之前是不能转手交易的。二手房虽然没有这个限制,但涉及上下家匹配,贷款办理、过户手续等,两次买卖流程走完,花上半年以上时间也是很正常的。所以,1-3年是大多数投资性买房需要的时间。这里我们之所以不考虑更长时间,主要是长期来看变数太多。回想2011-2012年楼市限购刚开始的时候,大家也想不到今天会有力度这么大的救市政策吧?
而从投资回报的角度来说,至少跑赢大多数的常见理财产品显然是必须条件。因为房产交易流程复杂,流动性也低,所以对回报率的要求要更高一点。同时,我们还要考虑到房子将来出售时的各种税费成本。包括2年内要交增值税(原营业税)、契税、个税,二手中介费,以及贷款利息等等,加起来大约占房价的10%。所以回报率要比同期理财产品高出10个点,才是真正的回报。不过,考虑到买房可以用按揭,如果用足杠杆的话,可以让本金收益率提高2-3倍。那么,我们的投资能有多高的收益率?
目前一线城市都有限购,而且3月底以来上海、深圳政策更加收紧,非本地户籍居民投资需求受严格限制。所以大多数人只能考虑投资一线以外的其他城市,那么这些城市的房价涨幅能有多高?能否接近一线城市的涨幅?
我们采用国家统计局的70个大中城市房价指数作为评价指标,考察以下两个时间段:
首先看2011-2014年期间,在此期间,限购限贷政策在各大城市落地执行,其中,一线城市比其他城市执行的更严格。而各城市房价上涨的结果是,一线城市4年中累计上涨了18.5%,一线以外的其他城市累计上涨了5.8%。折合成年化涨幅,一线城市平均每年涨4.33%,其他城市平均每年涨1.42%,每年涨幅差了将近3个百分点。可见在同样受到限制的情况下,一线城市的房价涨幅仍然是高于其他城市的。(补充说明一下,统计局70个城市房价指数在2013年调整过算法,所以之前的涨幅偏低,之后的比较正常。我们这里主要是比较不同城市间的差异,所以还是可比的。)
第二个考察时间段是2015年初至今。随着“930”、“330”政策的落地,各城市房贷方面的限制基本全部取消,一线以外城市限购也基本取消。在这样的情况下,从2015年1月到2016年2月,一线城市房价累计涨了16.1%,一线以外其他城市涨了-0.6%。一线城市的房价涨幅远大于其他城市,而这还是在限购没放松条件下达成的。
这组对比数据告诉我们,即使受到抑制,一线城市的房价上涨动力也远大于其他城市。作为一个投资者,在不能投资一线城市的情况下,随意转向二三线城市是不理性的。这也反过来说明,靠压住一线城市,把需求引导到其他二三线城市,从而实现去库存的做法,其实是不容易实现的。
虽然二三线城市整体回报低于一线,但其中有些城市房价最近涨的也很快,那这些城市是不是就值得投资?
虽然有些城市目前的新房库存消化周期已经下降到6个月以下。由于供不应求,开发商纷纷酝酿涨价。很多朋友也正是看到了这点,开始考虑是否应该跟进投资。
但如前文所提,大多数二三线城市土地供应是充足的,前几年出让的土地很多都在开发商手里。在供不应求的局面下,开发商会积极加快新开工。根本不需要等政府来增加土地供应。而在目前的预售制度下,一片土地从开工到符合预售条件,最短只需要3、4个月。因此大多数二三线城市,是具备增加供应的基础的。我们判断一个城市的供应压力,不仅要看眼前的库存消化周期,也要看中长期的土地供应压力。随着下半年供应的增加,预计很多二三线城市目前供不应求的局面将能得到有效缓解。
而从需求的角度来看,目前这轮销售反弹,二线城市有投资需求推动的迹象。而三四线城市则有去库存压力下,政策刺激、财政补贴的效果。这两类需求能否持续,都是值得探讨的。如果由于经济增长,收入提高,人口增长导致住房需求增加,那这种需求是可持续的。但以目前我们的经济和人口情况,实现这样的增长还是有难度的。
(FT中文网)
   
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